4月20日的LPR下调空间将大于2月降息幅度。对于房贷5年前以上的LPR来说，预计将出现10-20个基点的下调！

3月30日，央行公布了最新一次的逆回购招标公示。

人民银行开展了500亿元逆回购操作，中标利率由2.4％下降为2.2％，一下子大降了20个基点，这次是5年来最大降幅。

央行逆回购是中央银行将手中的钱，通过抵押债券，以一定的利息贷给大的银行或者券商）。

图说：央行逆回购

逆回购的期限通常为1天、3天或者7天等。通过逆回购，央行可以增加市场货币，释放资金流动性。

“央行500亿逆回购操作” 就说明资金流动性增强了，市场活跃起来。

央行7天期逆回购利率最近调整情况：

第一次：2019年11月18日，7天期央行逆回购利率下降5个基点，由2.55％降至2.5％；

第二次：2020年2月3日，7天期央行逆回购利率下降10个基点，由2.5％降至2.4％；

第三次：2020年3月30日，7天期央行逆回购利率下降20个基点，由2.4％降至2.2％。

逆回购利率是市场新的利率风向标，但并不是真正意义上的降息。

逆回购，多为7天或14天，相当于短期放水以解燃眉之急。真正意义上的降息是4月20日公布的LPR。

No.1

4月LPR将下调，房贷利率同步下滑！

货币政策之所以“突然发力”，跟3月27日召开的政治局会议有密切关系。这次会议是一个重要标志，标志着“政策观察期”结束，发力期到来。

政治局会议的主要内容：

要加大宏观政策调节和实施力度。要抓紧研究提出积极应对的一揽子宏观政策措施，积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，适当提高财政赤字率，发行特别国债，增加地方政府专项债券规模，引导贷款市场利率下行，保持流动性合理充裕。要落实好各项减税降费政策，加快地方政府专项债发行和使用。

这就是对未来一段时期货币政策、财政政策的最权威表述。“引导贷款市场利率下行”是核心，还要发行特别国债、提高赤字率、增加地方债、减税降费。

之所以如此，是国际经济贸易形势发生了陡转。目前，国际疫情形势仍然严峻，全球确诊超过70万例，美国接近14万例，多个国家开始“封国”，国际需求迅速萎缩，外贸空前承压，衰退风险陡增。

全球疫情大数据

前有内需冲击，后有外贸承压。经济面临的压力超过了2008年和2014年，稳增长的重要性再次凸显，这就是财政政策和货币政策不得不同时出手的原因。

为应对疫情影响，今年2月初央行已先行下调逆回购利率10个基点。当月中期借贷利率（MLF）随后同幅下调，进而带动2月贷款市场报价利率（LPR）下调。

知名房地产专家杨红旭同样认为“未来，不超过半年，从某个时点开始，房贷利率将顺畅的跟着LPR一起下滑……”。

有业内预测，这一次逆回购利率调整幅度历史最大，也就意味着4月20日的LPR下调空间将大于2月降息幅度。对于房贷5年前以上的LPR来说，预计将出现10-20个基点的下调！

No.2

疫情之下的房地产市场

疫情之下，没有能置身事外。疫情短期内，对房地产行业冲击极大，市场成交量的影响非常明显。

正常情况下，房地产在新年的销售额约占全年销售额的10％左右。然而疫情爆发后，不止地产行业，全国各地的经济全面停滞。各大地产的售楼处关闭、市场观望情绪浓厚，市场销售量大幅下行，市场调整压力大。

受到疫情的冲击，很多城市的房地产企业销售回款受到明显影响，债务陆续到期，使得现金流压力增大。

房地产企业加杠杆的过程，一方面依赖于销售回款，另一方面依赖于从金融市场重新获得再融资的能力。如果销售不能迅速回款，将对房企造成致命冲击。

房企现金流压力在2019年已十分明显，当年有528家房企发布破产公告。2020年1-2月，全国申请破产的房地产企业累计已超过100家。按照当前趋势看，2020年房地产企业破产的数目将达600-700家。

好消息是，复工以来，买卖双方入市意愿强 多地房地产市场回暖，房产销售恢复速度比较快。

根据中指院数据，2020年2月17日至23日（春节假期复工后第二周），北京、上海商品房销售套数分别为666、945套，较上一周的413、595套明显回温。

复工后的第三周（2月24日至3月1日），北京商品房销售套数为1792套，甚至高于去年同期（春节假期后第三周）的808套。

南京市商品住宅成交1968套，相较于去年开工后（2月11日）14天的824套，同比大幅增加138.8％。

值得一提的是，3月30日，碧桂园披露的2019年财报数据中，企业2019年营收总额达到4859.1亿元，同比增长28.2％。

其中，毛利润约1266.4亿元，同比增长23.6％；净利润约612亿元，同比增长26.1％。

稍早前披露的2020年2月份销量报告中，恒大地产实现合约销售额447.3亿元，同比增长约108％。

借助“网上卖房”全新的模式下，恒大地产实现了疫情之下的逆市增长。

尽管受到疫情冲击，房地产行业进入了行业洗牌。淘汰的也不过是一些规模较小的地方房企。

房地产四巨头“碧恒万融”，都交出了一份不错的成绩单。房企巨头规模效应明显，大象跳舞成为这个时代的特点。

No.3

房地产市场迎来新一轮“输血”？

在房住不炒的原则下，降息有助于房地产市场的稳定。

一方面降息会导致资金成本降低，真实购房者的购房成本降低，有助于这部分群体入市。

另一方面，降低会带来银行的放贷成本降低，预计银行的信贷释放也将降低价格增加信贷量。

但就此还不能简单的理解为，房地产市场将迎来新一轮“输血”。

楼市靠天吃饭，最近大部分城市市场只是复苏，远远谈不上火热。

3月到今天，全月全国只是恢复到了疫情前大约60-70％的水平，除南方少数城市稍微好一点外。市场都在等待政策。

全国各地楼市救市政策井喷，但力度都非常有限，难以导致市场出现大幅度变化。

数据显示，仅在3月份，一二线城市中有30个城市房贷利率出现环比下调。其中，上海市首付比例下调到仅需30％。而在3月27日，广东江门、广西柳州均宣布一系列放宽楼市限购的政策。

整体看，疫情平稳后必须稳定积极，而房地产一方面要坚持房住不炒，但也必须稳定，降息有利于保持房地产预期稳定。

在出口肯定将出现问题、消费短期也肯定很难的时候，房地产的稳空前重要。

END

刺激房地产，是为了对冲疫情冲击，房价也很难大涨。

至于该不该买房？建议是：刚需尽早买，改善挑着买，投资慎重着买。

具体点说，刚需自住是无需考虑入手时机的，一来租房有很多不便，非常时期更甚。

改善人群则需要挑优质房产，好楼盘，好地段，好交通……

投资要慎重，房子是用来住的，不用来炒的。