年内近百家房企破产、1.46万亿债务到期的消息不胫而走，人们对于房地产行业的债务危机越发担忧。
年内近百家房企破产、1.46万亿债务到期的消息不胫而走，人们对于房地产行业的债务危机越发担忧。
不过，券商中国记者统计发现，尽管根据人民法院公告网数据，截至3月24日今年共有98条关于房地产的破产公告，但相比于去年同期的125条，反而减少了21.6%。更不必提2019年全年共有526条房地产相关的破产公告。房企的破产情况相比去年并未出现明显恶化。
来自天眼查的统计数据则显示，截至3月24日，今年全国共有7415家房地产企业办理了工商注销手续。从其中有数据统计的5553家企业来看，超过88%的企业注册资本不超过1000万元，注册资本不超过5000万元的企业占比则高达97%，可见绝大多数进行工商注销的房企均体量有限。
与此同时，随着疫情逐渐得到控制，楼市成交量已连续6周回升，销售端同比降幅正在持续收窄。在融资端，3月以来房企的发债利率相较年初呈进一步下行的趋势，融资成本进一步降低，而中资美元债的下调更多体现在情绪和交易层面，难以发展为优质房企信用风险。分析人士指出，当前大多数房企在手现金充足，财务指标稳健，无需过度悲观。
集中破产？生存艰难？
在当前全球资产遭遇抛售的背景下，媒体对于今年房地产行业到期债务达1.46万亿，年内已有近百条房企破产的公告等消息的报道，更是使得人们对于房企的生存状况更加担心。
房企到底面临着多大的还款压力？据华泰证券统计，年初至3月20日，房企境外债净融资1126亿元，已为全年到期做好一定储备；截至3月20日，房企境外债融资余额只占债券融资的23%，而年初以来境内债融资环境好转，中资美元债大幅调整后境内债信用利差依然保持平稳；而根据2019半年报，TOP30房企平均短债覆盖率为170%，多数头部房企货币资金储备较为充裕。
与此同时，券商中国记者统计发现，尽管根据人民法院公告网数据，截至3月24日今年共有98条关于房地产的破产公告，但相比于去年同期的125条，反而减少了21.6%。更不必提2019年全年共有526条房地产相关的破产公告，因此房企的破产情况相比去年并未出现明显恶化。
而来自天眼查的统计数据则显示，截至3月24日，今年全国共有7415家房地产企业办理了工商注销手续。从其中有数据统计的5553家企业来看，超过88%的企业注册资本不超过1000万元，注册资本不超过5000万元的企业占比则高达97%，可见绝大多数进行工商注销的房企均体量有限。
事实上，与其他行业一样，房地产的马太效应趋势也正越来越明显。克而瑞证券研究院的数据分析显示，伴随着销售集中度进一步提升，未来房企越发强者恒强。不仅2019 年权益销售集中度进一步提升，龙头房企的融资成本优势也进一步凸显。其中，虽然房企人民币债规模下降，但融资成本具有一定优势，而在房企美元债融资方面，排名靠后的房企成本抬升明显。
疫情下的房企危机
“当下的中国房地产，规模增速放缓、国家稳房价的基调还将持续，叠加新冠病毒侵袭导致的阶段性停工与停售，更令房企普遍感觉到紧与难。”3月24日，龙湖集团董事长吴亚军在2019年年报中提到的这句话反映了不少房企的心声。
3月16日，国家统计局发布了今年1-2月全国房地产投资和销售数据，全国房地产开发投资额1.01万亿元，同比下降16.3%；商品房销售面积8475万平米，同比减少39.90%。
万科总裁祝九胜也表示，受疫情影响，万科2-3月份的销售金额同比减少了510亿元，开复工也比以往晚了40天，预计全年会有3.9万户业主遭遇延迟交付，公司的销售回款同比减少，疫情期间防疫成本亦有所增加，二者都将对公司未来1-2年的结算产生一定压力。
而中国恒大也在22日发布盈利预警称，公司2019年全年核心净利润预期约408亿元，较去年下降约48%，净利润预期约335亿元，较去年下降约50%。这主要是由于售价较低的清尾销售楼宇在2019年交楼结转，引至交楼单价下降所导致。
事实上，分析人士对房地产的未来表现出了更多的信心。东北证券房地产行业分析师张云凯认为，受疫情影响，1-2月房企在经营和销售层面受到较大的影响。但随着国内疫情好转，后续房企新开工、复工节奏将加速，线下售楼处也逐渐开放，未来销售数据有望修复。
房企融资端风险有限
3月第二周以来中资美元债大幅调整，其中地产债跌幅大于金融债和城投债。对此，华泰证券房地产团队首席分析师陈慎认为，最重要的原因是疫情引发的流动性危机带来的美元计价资产挤兑，其中中资美元地产债流动性、外资参与度、杠杆比例高于金融债和城投债，因此流动性危机下踩踏程度更为严重。
但他同时表示，中资美元债二级市场调整更多体现在情绪和交易层面，无论从境外债还款压力，还是从行业基本面来看，难以发展为优质房企本身的信用风险。与此同时，部分房企也在积极行动，强化市场信心：例如融创中国回购7860万美元债券，中国恒大提前将3月23日到期的16亿美元债本息存入还款账户。
而在发债利率方面，中信建投证券房地产行业分析师竺劲表示，上市房企发债利率普遍的出现边际下行值得关注。继1-2月房企迎来发债窗口期，优质房企融资成本有所下行后，3月以来房企发债利率进一步下行，各品种债券的降幅在5到100个BP不等。这意味着在流动性宽松大背景下，预计房地产行业融资成本有望延续改善。
“短期调整为中长期价值投资者提供较好介入时机。”平安证券研究所地产团队强调，短期来看，楼市成交逐步修复、多地放开线下售楼管控、各地陆续复工复产，多因素显示楼市运转逐步回归正常；中长期来看，城镇化率持续提升、城市圈发展壮大亦将为楼市发展提供支撑。尤其经过本次调整，申万地产板块PE（TTM）已降至近5年最低水平，多家房企对应2020年PE不到4倍、PB不到1倍、潜在股息率达4%以上，投资价值凸显。
