贝壳研究院发布了《货币宽松下的房地产市场报告》，该报告梳理了2008年以来6轮降准降息前后房地产市场的表现。报告显示，货币宽松对房地产市场上行有推动作用，通过房贷利率的降低来刺激购房需求。

出品 | 搜狐智库

编辑 | 胡萌

3月25日，贝壳研究院发布了《货币宽松下的房地产市场报告》，该报告梳理了2008年以来6轮降准降息前后房地产市场的表现。报告显示，货币宽松对房地产市场上行有推动作用，通过房贷利率的降低来刺激购房需求。

报告指出，降息直接带来购房贷款利率下降，降低购房者成本；降准通过向市场释放大量流动性资金，降低资金成本，促使房贷利率下降。同时，房企更易获得低成本资金，拿地增多，土地溢价率上升，进一步促进市场预期向上，带来市场供需两旺。

“但是市场上行幅度取决于信贷渠道是否打通。”报告强调，在金融强监管下，宽松的资金难以流向房地产，难以出现量价大幅升温的态势。随着疫情的缓解，房地产企业逐渐复工，市场将快速复苏，进入短期累积需求的释放阶段。

报告显示，市场的回升度与降准降息的力度和方向有关，且刺激效用递减。在过去的6轮降准降息中，除了2014年的两次定向降准外，2018年以来的两轮降准降息后市场回升力度最弱。

报告认为，降准降息后市场回升力度减弱主要受三个原因影响，首先，是政策环境的不同，市场回升明显时期均伴随着楼市调控政策的放松，尤其是影响购房门槛的首付比的降低。而近两轮降准降息下，调控政策依然保持收紧，降准降息带来的低成本资金无法流入房地产，房地产贷款余额同比增速仍保持下滑。居民房贷利率未明显下降，大量需求被限购堵在门外。

其次，是居民实际购买力的不同。报告显示，当前我国经济增长已从高速转向中低速，居民收入水平由快速上升到缓慢增长。另外，从数据上看，2019年33个二线城市中，有21个城市新房均价同比涨幅超过10%，北上广深及厦门和南京的房价收入比从2011年到2017年都出现了明显增长，居民住房购买力明显下降。在高房价的影响下，需求释放速度减缓，业主换房年龄不断后移。

最后，是住房需求满足度的不同。报告显示，住房增量需求下降。2016年我国城镇户均住房套数已达到1.1套，目前城市内，缺房户大多是刚毕业的白领和城市外来务工人员，而这类群体住房购买力较差，难以受降准的影响而加入到买房队伍中去。购买力较强的换房者和投资者又被“认房认贷”政策和限购政策卡住，难以释放。