房价上涨是否恶化了企业生存环境，是否挤出了消费？

房价上涨一方面给企业带来了经营成本上升的负面影响，另一方面也给企业带来源自规模经济的发展机遇。

新京报讯（记者 侯润芳）一直以来，房价上涨提高了生活成本和生产经营成本，改变了资本、劳动、土地等要素之间的相对价格，迫使生产者和消费者做出反应。那么，房价上涨是否恶化了企业生存环境，是否挤出了消费？

10月22日，中国金融四十人论坛发布的《房地产的宏观经济学》报告认为，房价与住房供给弹性存在显著的正相关关系，保持适当的供给弹性，房价上涨伴随着房屋供给显著提高，则会给企业创造更多发展机会，正面影响更突出。此外，报告还认为，房价上涨与消费之间的关系模糊。

“保持适当的住房供给弹性会给企业创造更多发展机会”

首先，房价的上涨是否恶化了企业的生存环境？报告从房价增速和企业利润增速、企业经营的关系进行了考察。

从房价增速和企业利润增速两个时间序列关系看，二者并非负相关，而是正相关。报告指出，由于房地产和工业利润都有较高的周期性特征，二者有周期意义上的正相关关系并不意外。作为最大的周期性部门，房价高涨时期往往也是宏观经济高涨时期，这个期间的工业利润表现较好也在情理之中。周期性行业的特点是有涨有跌，拉长时间看房价周期性波动未必有利于企业。

房价和企业经营之间的关系是怎样的？报告指出，房价上涨增加了企业经营活动中的要素成本，但是对于不同类型企业经营的影响有显著差异。对于市场定价能力较强的企业，房租或者劳工成本上升的结果往往是产品或者服务的价格上升，房价上涨对企业盈利的影响有限。对于市场定价能力较弱的企业，企业至少要用以下三种方式应对。

一是改变产品/服务的要素投入密集度，比如用土地节约型技术代替现有技术，典型的例子是高房价地区更流行的快递行业即是节省了城市中心地带的用地；再比如中心城区商场转化到郊区的大型购物中心。二是加大研发力度，用其他方面的成本下降抵补房价上升带来的成本上升。三是退出本地市场，退出本地市场的企业还面临两种选择，转移到其他地区继续经营，转移到其他部门继续经营，或者彻底退出之后资源闲置。只有在最后这种情况下，资源闲置，这才会带来真正意义上的产出损失。

由此可见，房价上涨会对企业经营带来普遍的压力，并迫使企业做出调整，但是考虑到企业的应对措施后，房价上涨只是在非常特定的环境下才会带来真正的产出损失。资源闲置和产出损失的大小取决于要素市场流动性，如果房价上涨冲击带来的失业能够很快在其他地方找到工作，损失更小，反之损失更大。

报告还指出，房价上涨刺激了房地产供给上升，以及由此带来的基础设施改善、城市扩张和规模经济效应。这也正是我们从过去几十年中国城市化进程中看到的普遍现象。规模经济效应可以从降低成本、提高专业化和生产率水平等多个角度改善企业的生产率，也改善了企业生存环境。一个与此相关的证据是随着人口密度的不断提高，企业的数量也随之上升。当每平方公里人口密度0-2500人的区域，企业数量在0-87家之间；人口密度2500-5000人之间的区域企业数量在88-238家之间；人口密度5000人以上的区域企业数量达到340家。所以越是人口密集地区，对企业的吸引力越大。

报告的执笔人、社科院世界经济与政治研究所研究员张斌表示，房价上涨一方面给企业带来了经营成本上升的负面影响，另一方面也给企业带来源自规模经济的发展机遇。“综合两方面的情况来看，房价对企业经营的影响关键取决于房地产的供给弹性。供给弹性过低，房价上涨但是房屋供给没有提高，难以带来城市扩张和规模经济收益，房价上涨的负面影响更突出；保持适当的供给弹性，房价上涨伴随着房屋供给显著提高，不仅接下来的房价上涨得到遏制，城市化进程也有明显推进，对企业创造了更多发展机会，正面影响更突出。”张斌说，房价与企业利润呈现出负相关关系，与住房供给弹性则是显著的正相关关系。

“房价上涨与消费之间的关系模糊”

其次，房价上涨和居民消费之间的关系是怎样的，前者是否挤压了后者？

报告指出，房价上涨增加了购房和租房家庭的负担。特别是对于中低收入群体，住房支出相对收入而言过高。一种普遍的担心是高房价挤出了其他方面的购买力。这种现象在很多家庭存在，但从总意义上看高房价是否挤出了消费，则需要更进一步研究。

从房价增速和居民消费增速两个时间序列关系看，二者是正相关。这是因为房价上涨往往也伴随着信贷上涨、资产价格上涨，刺激全社会购买力增加。这些周期性的收入效应和财富效应远大于房价上涨对部分家庭的消费挤出，因此房价增速与消费增速正相关。拉长时间来看，房价涨的时候消费也涨，房价跌的时候消费也跌，房价与消费在周期波动意义上的正相关关系并不能作为房价上涨有助于消费的证据。

房价与消费之间跨越周期的长期看，两者的关系是怎样的？报告指出，房价上涨改变了居民生活中各种支出的相对价格，对不同家庭消费支出的影响有显著差异。家庭部门面临着住房支出还是其他消费支出的选择。住房作为生活中的必需品，不同家庭面临着显著差异的需求替代弹性，已经有稳定居住地的家庭需求替代弹性相对较高，没有稳定居住地的家庭则缺乏需求替代弹性。对于缺乏需求替代弹性的家庭，房价上涨将迫使家庭不得不增加住房相关的开支，并因此挤压其他消费。对其他消费的挤出程度取决于该城市的住房供给弹性，较高的住房供给弹性下房价上涨带来住房供给显著改善，住房开支增长有限，对其他消费的挤出也有限；较低的住房供给弹性下，住房开支增长更大，对其他消费的挤出也更显著。

“除了房价上涨对消费的挤出效应，还应该考虑房价上涨过程中，房地产供给改善，城市化率水平提高以及由此带来的规模效应和收入水平提升，这会对消费形成正面的影响。”张斌说，综合两方面因素考虑，房价上涨与消费之间的关系模糊。用跨越周期的十年平均数据来看，跨越周期的房价增速和消费增速存在微弱的正相关关系。