今年10月以来，房贷利率已累计下行159个基点，放款周期也从73天大幅缩短至25天。在贷款成本与难度都如此下降的背景下，近期居民购房意愿却降至6年来最低，提前还款仍在持续。

今年10月以来，房贷利率已累计下行159个基点，放款周期也从73天大幅缩短至25天。在贷款成本与难度都如此下降的背景下，近期居民购房意愿却降至6年来最低，提前还款仍在持续。

图1. 居民购房意愿低迷

来源：WIND，贝壳研究院，笔者测算注：购房意愿趋势下探表示居民购房意愿降低；房贷可得性以放款周期计算表征，趋势向上表示更容易。

市场在顾虑什么？

“因城施策”调整力度明显不及过往，全国平均首付比例约为43%、限购城市数量占比约15%，均为历史较高水平。多地还出现放松政策的“一日游”现象。此外，房贷利率已降至LPR的法定利率下限附近，总量政策空间仍有待打开。以上种种或都折射出“房住不炒”基调下政策操作层面的某种顾虑。

图2. “因城施策”力度不及过往

来源：WIND，地方政府官网，笔者测算注：财政收支净额指收支差值占GDP比重；城市数占比指地级市中实施限购城市数比重。

地产之外的因素？

与过往不同，本轮购房意愿低迷与地产之外的因素更相关。疫情持续反复且仍有不确定性，居民收入及预期长期受损，在此背景下，传统刺激政策效果会显现一部分“钝化”。从各省份来看，疫情冲击之下，收入下降越多的省份，商品房销售回落幅度也越大。参照过往两年，秋冬季节疫情管控加剧概率往往较大，其对于居民收入及购房意愿负向影响仍有可能持续。

图3. 疫情持续冲击购房需求

来源：WIND，笔者测算注：此处销售为相对2019年的比值；程度为有疫情城市的居民收入占全国收入的比值。

何时回归正常均衡？

诸多风险因素也影响着居民购房意愿。当前房企整体的现金流未见好转，商票逾期的项目公司数量创下年内新高。据已披露中报的18家现金流危机房企数据测算，涉及“保交楼”资金约有4000多亿元，而当前已下达支持“保交楼”的政策资金仅2000多亿元。

图4. 商品房销售偏离长期均衡

来源：WIND，联合国，笔者测算注：商品房销售为销售面积的复合增速。

长期而言，老龄化和城镇化决定了一个国家房地产的基本趋势，但目前中国显现出偏离均衡的态势。未来，因城施策有望继续调整，总量性房贷利率还将下行。考虑到基数效应，商品房销售降幅四季度开始收窄，但增速转正仍需到明年一季度，土地市场和房地产投资修复或将更为缓慢。

针对当前市场，笔者得出以下几大结论：

其一，从历史来看，政策放松往往是推升短期购房需求的主导力量。目前， “因城施策”调整力度明显不及过往，甚至还出现限购放松等政策“一日游”现象。这或都折射出“房住不炒”基调下政策操作层面的某种顾虑。

其二，与过往不同，本轮购房意愿低迷与地产之外因素更相关。疫情持续反复，居民收入及预期长期受损，传统刺激政策效果“钝化”。叠加“保交楼”有待时日、房企现金流还未出现明显改善，诸多风险因素均压抑了居民的购买意愿