以燕郊、大厂为代表的环京楼市在近5年的沉寂中已经历了较为深刻的市场调整过程。贯彻“房住不炒”的定位，环京楼市的居住属性或将越来越强，随着市场逐渐回归理性，价格和销量或将越来越稳定。

飞跨潮白河的燕潮大桥，连通燕郊与北京东六环自驾仅需15分钟，图片来源：网络

出品｜搜狐财经

作者｜吴亚

一条河，两城人。燕郊、大厂，这两个环京楼市中最为外界所关注的区域正发生着新变化。

“廊坊全面取消限购限售”，是促成这种变化的最直接原因。8月8日这一重磅消息官宣后，“环京楼市重启”甚至一度成为市场讨论的热门话题。

就实际情况来看，“重启”似乎没那么容易。“廊坊全面取消限购限售”的首个周末（8月13日-14日），燕郊和大厂两地的售楼处没想象中那么火爆。

“咨询量和带看量上来了，成交和价格还得再看看。”其中一位售楼处的销售顾问如此说道。

政策松绑、房贷利率下调、首付比例降低，对于首次购房的人来说，一大波利好措施正猛烈地袭来。

但买房人要做决策更难了，价格和既定需求之外，对当下消费的信心、未来的预期以及城市发展和配套之间的差异，这众多的因素仍在影响着买房人做决策。

想“套现离场”的投资客，想“卖旧换新”改善住房环境的刚需则似乎看到了新的希望。

毕竟，环京作为曾经公认的房产投资沃土、承接北京外溢购房需求的地方，2017年后开启的限购让房价“腰斩”、市场“熄火”，已“困”住了太多的人。

买还是不买？卖还是不卖？这一轮政策调控，或许正将买卖双方推向一个新的环境。

政策成效如何？则仍需更长的时间去检验。可以明确的是，以燕郊、大厂为代表的环京楼市在近5年的沉寂中已经历了较为深刻的市场调整过程。贯彻“房住不炒”的定位，环京楼市的居住属性或将越来越强，随着市场逐渐回归理性，价格和销量或将越来越稳定。

而随着京津冀协同发展、构建现代化首都都市圈等战略发展目标的推进，“挤掉水分，剥离投资属性”的环京楼市或将持续注入新的动力。

买不起望京转买燕郊的大厂程序员夫妻

“燕郊是北三县最强的区域，距离北京望京、通州两地的核心地带也较近，许多在北京东部上班的北漂都会优先选择燕郊。”谭女士就是拟在燕郊买房大军中的一员，她和丈夫从事互联网行业，都是大厂程序员。

选择燕郊买房，谭女士考虑了许多的因素，最为首要的便是通勤。她曾估算过，于燕郊北京两地公共交通出行和自驾出行，需花费的通勤时间在正常情形下可在1个半小时以内。

“北京买不起，就只能牺牲通勤找个远点的、价格适合的呗。”望京的房价是逼退谭女士和丈夫在京置业的首要因素。

根据房产代理平台安居客的数据，截止最新，望京区域在售一手房约为7个，均价70400元/平方米-110000元/平方米。

其中，均价70400元/平方米的楼盘为建发望京养云，该楼盘2021年11月开盘，预计交房时间为2024年9月30日。

该楼盘为70年产权的住宅物业，而谭女士夫妇已满足首套房购房资格，以该楼盘建筑面积为123平方米的3室2厅（最小户型）来计算，总价约在865.92万元。

根据安居客提供的房贷计算器计算结果，该房屋总价近866万元，首付比例为35%即303万元，则还需贷款563万元。

需要注意的是，北京住房公积金贷款单笔最高额度为80万元。但因对申请人评估结果的不同，最终贷款数会有所差异。

因此，鉴于总房款过高，谭女士夫妇并不可以选择纯公积金贷款的形式，只可选择商业贷或组合贷。

以公积金贷款作为最高额度80万元、年限25年、利率3.25%，商业贷使用最新的LPR4.45%

年限30年，组合贷（商业贷+公积金贷）的形式来计算，前述866万元的户型，在已支付303万首付款之后，以等额本息为计，月供约为28228元、利息总额为429.8万元；以等额本金为计，首月月供为36161元、此后每月月供递减57元，利息总额为355.9万元。

以纯商业贷款的形式、4.45%的LPR、年限30年来看，等额本息形式的月供为28359元；等额本金首月月供为36516元，此后每月月供递减58元。

在看周边二手房板块，截止最新的挂牌价为92113元/平方米，比上月环比下降0.36%；以建筑面积在90平方米的小三居室为例，总价也约在829万元。

一般来说，买二手房卖房都会要求买房一次性付款；也可选择分批次支付，但需双方协商约定相关条款。

一位望京区域的中介人士告诉搜狐财经，普遍的情况是，卖房会要求第一批次付款比例最低也为50%总房款(包括部分中介佣金等其他费用)，办理过户后支付余款45%，新的产权证件办好再支付最后的5%。

换言之，即使购买二手房，谭女士夫妇的首次付款额也约为415万元。

价格之外，谭女士考虑的另一因素便是子女的教育问题。作为典型的北漂家庭，她和丈夫受限于户口等因素，很难争取到心仪的公立学校入学名额。

起初，她也考虑过将孩子送入国际学校，但因孩子年龄还小、相关学费支出较高等因素，便打消了相关想法。

而孩子在幼儿园入学后，必需要专人照看。谭女士和丈夫属于典型的“早十晚七”上班族，偶尔需要加班，为了保障生活两人又都需将主要精力放在工作上，以为家庭持续创造收入。

因此，两人选择了多数北漂家庭的常规做法，要把父母接到北京来照看孩子。据她回忆，2020年那会，燕郊的房价曾有小幅的回落，若以两居室来看，彼时她和丈夫是有购房能力的。

“那会疫情影响出行，没法实地看房，所以我们找了房产代理中介，线上咨询了许多的楼盘。”在谭女士看来，在购房需求转变后，还要考虑日后一家子的生活成本、孩子的教育成本等，只能“每一分钱都用在刀刃上。”

在2021年春节后，谭女士意识到“必须尽快决策了。”只是这一年，在预算范围内、既定需求下，谭女士并未在燕郊的新房市场上看到较为满意的楼盘。

到了今年5月，央行下调房贷利率下限至4.4%，加之各地密集出台楼市放宽政策，她预感到，“窗口期来了。”

“廊坊放松楼市政策”后，谭女士的买房明显加快，在她看来，“机不可失，4.25%的商贷利率，现在买开发商还送车位，折合以后比21年一平米便宜了2-3千呢。”

在8月13日与搜狐财经的交流中，谭女士称目前她已选中了3个意向楼盘，“实地看房再了解一下，差不多就能定下来了。”

“拖不起了，必须买了。”实际上，谭女士身边不乏早早地就已在燕郊置业的朋友，虽然也会有部分人并不看好燕郊买房。但在她看来，结合自己现在的实力和家庭需求，选择性价比较高的区域先置业，解决眼前的居住需要，“努力挣钱，等有能力了，再换个近一点的。”

“另辟蹊径”安家的小青年

马先生则在今年年初于距离燕郊约10公里的大厂县购房，他选择大厂置业的原因很简单：性价比更高。

“距离上要比燕郊到北京远一些，配套也相对差一些，但价格优势也更明显。燕郊一些板块最高均价可以到2万多，大厂能到1万7的都是少数，不乏一些楼盘是现房且硬装交付均价也仅1万左右。”马先生算了一笔账，以自驾通勤为例，选择大厂需多出10-20分钟的进京时间，但两地的价格差足以抹平这一时间成本。

按照既定的规划来看，大厂未来的周边交通、配套也有待进一步提升。在马先生看来，就眼前自己的购买力和既定需求来说，大厂已足够满足。而若展望未来3-5年，该区域或也会有较大的潜力。

搜狐财经在对大厂等地楼盘的走访中也发现，相对于“饱和度”较高的燕郊区域来说，大厂这一区域的市场空间较大，且多个在售楼盘的开发商也更为多元，并不以河北乃至燕郊本地开发商为主，其中不乏多家上市房企在该地布局。

除了部分期房项目之外，大厂区域也有一些现房楼盘可让购房者领包入住。相比于燕郊而言，大厂的在售物业类型也较为多元化，除传统住宅之外也有不少小户型、总价低的公寓类物业，可选项较多。

马先生也有一些需担忧的因素，其中最为主要的就是未来的房产置换。目前他所选择的两居室可满足家庭3-5年的需求，到了后期若有改善型需求时，必然要考虑“卖旧房换新房”。

“燕郊的房价这5年回落了不少，大厂虽然整体趋稳，但从吸引力来说确实远不如燕郊，周边交通、配套3-5年能否真的起来也不一定。以后要转手卖，会不会有难度，这说不好。”至少就眼下而言，在他看来，大厂置业是一个“最优解”。

有人欢喜有人愁，谭女士和马先生的环京置业之路还算顺利，但廊坊市的郑先生和北京的李女士却被环京置业“伤透”了。

郑先生就职于北京亦庄经济技术开发区的一电商公司，因妻子和父母都在老家廊坊市，因此2019年时他便选择了当地一家知名的开发商，购买了一套住宅。自己则继续“双城生活”，北京上班、租住廊坊。

按照彼时购房合同的约定，该住宅需于今年6月进行交付。但2021年下半年以来，该项目便时有出现施工暂停等现象，最终开发商未如期交房，交付时间被延期到了2023年6月。

延期交付大大打击了郑先生对廊坊楼市的信心，就目前复工的情况来看，他认为“明年交房也很悬。”据他透露，目前已有部分业主提出索赔，走法律途径起诉该开发商，“如果明年开发商仍无法交房的话，我也会考虑对薄公堂。”

李女士则在北京房山区上班，属于典型的婚前购房，从首付到月供均为其一人承担。其所购买的住宅为地处河北省保定市涿州市琉璃河107国道东的涿州铂悦山项目，2021年8月为交房时间，但至今已被延期三次。

涿州铂悦山项目的“烂尾”也被媒体广泛报道过，今年8月底是开发商承诺的最新交房时间，但据李女士透露，该项目“工人少，工作进度慢，房屋的效果也差，均价1.2万-1.4万的楼盘盖得像回迁房一样，要正常交房验收还需要很久。”

延期交付也好，“烂尾”也罢，郑先生和李女士的遭遇或仅是个例，但2021年以来的房地产下行、开发商“暴雷”，并由此引发的一系列问题，已广泛地冲击市场对房地产行业的预期、买房人对开发商的信心，重挫楼市。

在郑先生和李女士看来，“烂尾楼”等一系列问题楼盘的有力处置和妥善解决，不仅关系到百姓民生，更将直接影响到市场对楼市的购买和未来信心。

环京楼市的另一敏感点则在于便捷“通勤圈”的构建及深化，在交流中，有许多业主都表达了对未来“通勤圈”更加便捷和快速的期盼。

王先生在2009年购买了燕郊美林新东城A区，相关房贷也早已还完。那时该小区的均价在3600元-4000元，纵使近13年来燕郊房价起起伏伏，至今该小区的二手房挂牌均价也能在1.6万-2万。

不过，王先生认为如今要在燕郊置业需谨慎考虑，“纯刚需的话，市场目前在低谷，能接受通勤距离的话也可考虑。”

“居住在北三县的群体大多都是京漂，在北京上班、晚上回来睡觉。疫情等因素影响，大多数人都对通勤都心有余悸。廊坊楼市宽松政策对当地楼市有一定的提振作用，但并不会很明显。京漂稍微了解下疫情防控下的通勤现状，估计就会望而却步了，虽然有检查站外移、地铁可期，但毕竟还需要一个较长时间。”他表达了自己地当前市场的看法。

13年燕郊老业主“卖旧换新”遇阻

确实，燕郊、大厂等环京地区曾经历过十分“疯狂”的房价上涨期。作为曾经公认的房产投资沃土，选择环京置业的人，一种是无力在北京安家的北漂族，另一种便是投资客、炒房客。

据多为环京置业顾问回忆，在2015年到2017年年中，北漂族也好，投资客也罢，都疯狂涌入燕郊、固安、大厂等地购房，环京房价应声而涨。最夸张的时候，燕郊、香河、固安等地一手房均价普遍达到2万元，燕郊内部一些核心板块则逼近4万元。

“又涨了！”“买买买，2年后赚一笔！”“还会再涨！”那个疯狂的年代，参与狂欢的不仅仅是购房者，还有一波又一波的房产中介涌入环京“捞金”。

根据北京市统计局发布的数据，在2015年时，北京市的常住人口为822.6万；到了2019年已降至745.6万人，即5年时间减少了近77万人、年均减少近15万人。

其中一部分人口就是随着产业转移奔向环京，但目前尽管环京区域的交通、产业、人口红利都有所发展，但整体的发展仍难与环深、环沪板块相比。

2017年是燕郊乃至环京楼市的一大转折点，这一年北京启动新一轮楼市调控政策，随后又连续出台10项措施为房地产市场降温。同时，在北京升级调控前，环京区域的涿州、涞水、廊坊等多个环京地区也陆续跟进限购措施。

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2016年廊坊主城区新建商品住宅成交49820套，随后每年成交维持在1万套左右。今年以来，受当地疫情影响，环京固安、香河成交更是低迷，上半年廊坊成交量仅6763套，仅为去年成交水平的40%。

这一冲击下，曾高位入场的投资客成为了在环京楼市泥潭中陷得最深的人，“炒房客损失惨重”等各类新闻报道常现于网络。即使是正常置业的买房人，手中所持有的房产价值也不免“缩水”了。

如果说，第一次购房的新手要考虑的是买还是不买的问题，那么这些很早就在环京置业的业主，如果要考虑的问题便是卖还是不卖的问题了。

薛先生在2009年时就购买了位于燕郊核心成熟区的一套房产，如今正到了要“卖旧换新”的时候。在他看来，5年沉浮，燕郊楼市在逐渐剥离投资属性之后，正向居住价值回归。

“虽然目前的市场起色还没有这么明显，但二手房业主确实是能看到一些希望。考虑到交付、配套等完善程度，二手房相对新房要成熟一些。最近咨询的人确实多了，但实地来看房的还是少。”在8月14日晚间的交流中，薛先生像搜狐财经表示。

他的感受是，“有价无市。”目前，这套房产的挂牌价约在170万，这一价格已是薛先生的心理底价，“相比2009年入手时候当然是有一定溢价的，但也要把这13年的成本等考虑进去，这个价格在同片区的其他二手房中已不算高了。”

不过，薛先生在交流中也透露，房产中介的意见是若可以再降一定的价格，成交或更容易，“中介给我的建议是再降5-7万，或许成交会快一些。限购政策全面公开后，咨询量确实大了。”

虽要置换新房，但薛先生却称其并不打算考虑购买新楼盘，更倾向于在同小区或周边置换一个二手的三居室。在他看来，一方面是家人对已熟悉的社区环境等较为满意，另一方面是换新区域需重新考虑通勤、配套、教育等问题。

根据诸葛找房监测数据显示，仅7月燕郊区域的二手房挂牌房源量就有3447套。而搜狐财经在8月14日、15日对燕郊、大厂的走访中发现，两大区域不乏多个现房销售的高端、中端楼盘，且其中为硬装交付、基本可实现直接入住的楼盘不在少数。

这也意味着，呈现在购房者眼前的选项实际较为多样。尤其在房贷利率下调、首套房比例下降等措施的刺激下，对于购房者而言，从价格上无疑是一个“好时机”。

不过，在多位业内人士看来，即使环京楼市或会有所回暖，但难回辉煌。一位不愿具名的机构研究员表示，“廊坊放开限购限售有一定的必要性，也能适当推动缓解当地楼市较为低迷的局面，这并未背离‘房主不炒’、‘稳楼市’等政策的初衷。”

不过，在该研究员看来，如今的燕郊乃至环京楼市都“难回辉煌”。在他看来，“当前购房者愈发趋于理性，外加近几年投资客在环京投资楼市遇挫的背景下，不会再那么疯狂地将大把大把的钱‘砸’进去了。买房也要考虑到自身的购买力，还要看消费的信心，并结合未来的预期。”

在其看来，未来的环京市场或能在回暖中逐渐呈现一定的房价涨幅，但“大涨”或“大跌”已基本不现实，“现在谈‘重启’也为时过早，环京的市场一般跟随北京的变动，廊坊优化限购或也是想提振本地需求，当然也可吸引北京外溢的购房需求，但要短期内出现明显的反弹，不太现实。”

另有不愿具名的房企内部人士提醒道，“过去环京市场的快速升温主要依靠北京外溢自住及投资需求带动，很明显近几年北京的住房供应是在逐渐增加的，并且‘租购并举’之下北京的住房保障体系也会不断完善。环京市场还需多考虑自身产业的发展、公共服务水平的提升等，以带动整体的本地需求和外地需求，才会对交易市场有所提振。”