万科通过调研发现，95后对其品牌无感。为了俘获未来的消费人群，万科决定了将品牌年轻化的思路，但万科没有办法做到像“95后”那样生猛无畏。万科还是那个万科。

在万科北方区域媒体交流会结束的第二天清晨，万科董事会主席郁亮和几十位爱好跑步的媒体记者一起海边晨跑。

55岁的郁亮，腿部肌肉线条十分明显，作为一个有10年长跑经验的运动者，他有一套自己习惯的跑步节奏。AI财经社记者注意到，晨跑的前两公里，他都与领跑者相隔几十米远，匀速慢进，但等到了第三圈，众人体力慢慢消耗时，他会放慢脚步，在队伍前方稳定节奏。

跑步，是万科多年的企业文化，几乎所有万科高管都被郁亮要求过跑步。他甚至专门请人在万科总部修了一条1000米的跑道，每周跑5次，每次5到10公里。去年11月，郁亮曾以3小时06分01秒的成绩，完成了纽约马拉松，平均配速4分24秒，尽管他在后半程还是有些掉速。

不过今早的海边晨跑，大家并不在意速度，反而更关心郁亮的隐秘纹身。10月17日，在媒体交流会现场，郁亮自曝，为了“讨好”95后，他纹过身。坊间传言，该纹身位于脚踝处，是一串英文字母。但无论媒体如何询问纹身图案和其背后的故事，郁亮都没有正面回应，只是笑着说，肯定是在某个特殊时间点和事件下才去弄的，但不能透露再多的信息。

在外界看来，一向偏保守稳健风格的万科，掌舵人居然是“纹身boy”，强烈的冲突感让人好奇“这还是那个万科吗？”

9月25日，万科通过调研发现，95后对其品牌无感。为了俘获未来的消费人群，万科决定了将品牌年轻化的思路，但万科没有办法做到像“95后”那样生猛无畏。万科还是那个万科。无论纹身彰显了郁亮怎样的个性，他在媒体晚宴上，言语依旧慎重，不评价同行，不回应争议，审慎谈论宏观市场。

（万科董事会主席郁亮）

01 “万科会在房地产一根筋发展”

前些日子，万科与摇滚乐队新裤子合作了新歌《就是不妥协斯基》，“筋厂”也成为万科2020年的全新厂牌。褪去了大众常见的西装革履，活动当天，郁亮穿着印有“筋厂制造”的文化T恤和休闲鞋裤，分享自己“一根筋”和“多撞南墙”的人生体会。

郁亮首先反思自己过去的言行，觉得被误解了。“两年前我说过‘活下去’，之前还说房地产进入白银时代，这些都被人认为是我不看好房地产行业的证据。有些人还说我们是在吓唬别人，想从中渔利。万科是很淳朴的公司，是农民，我们是说过‘活下去’，是告诉员工要有危机感，但很多人把‘感’字拿掉了，只说危机。”

透过来自北方区域的百余家媒体，郁亮撂下“狠话”，表示自己看好房地产行业发展的潜力和未来，并且万科未来会在房地产行业“一根筋”地发展下去。

其实微观变化正在发生：从去年底持续到今年上半年的“大江大海”计划不断深化，万科也将组织架构重新打破，在原有的南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域基础上，分拆成立了新的西北区域。所有行为都“聚焦”到地产主业上。

第三方机构克而瑞研究中心统计，2020年前三季度，在中国房企的销售榜单上，万科以4927亿元的全口径销售金额排在碧桂园和中国恒大之后，位列行业第三。但郁亮似乎不太在意这些，他给出的态度是，“我们都要健康地活着，都要活下去，活得好，活得久。”

近期，监管部门对房地产企业融资设定“三条红线”，头部房企均有不同程度的踩线。融资环境的进一步收紧，意味着房企资金压力加大，拿地、开发、销售节奏都将受到较大影响。郁亮曾表示，“三道红线”的影响力不亚于2002年实施土地招拍挂，所有房企将再次来到同一起跑线。

“尽管三条红线告诉大家，房地产行业不应该占用太多金融资源，但人家说这个行业还是普通行业，还有发展空间。”在郁亮看来，房地产行业已经从最早的土地红利阶段，过渡到金融红利，再到现在的管理红利阶段，他主张向中国绝大多数的制造业学习，因为后者早就进入管理红利时代，“这些企业发展既不靠关系，也不靠杠杆，而是靠好的产品和服务，提升竞争力。”

02 谁是下个风口？

进入行业下半场，头部房企之间的近身缠斗，亦对万科提出了更高要求。郁亮认为，目前公司的赛道布局相对完整。2020年上半年，万科首次在财报中主动披露除地产主业之外，其他多元化业务的营业收入。

数据显示，得益于近5年来在市场上的外拓，万科物业的营收拥有行业中罕见的较高独立性。期内，万科来自物业服务的营收同比增长26.8%至67.0亿元，其中的55%来自万科以外的第三方项目，项目比例接近1:1。

而租赁板块，据万科长租公寓BU首席合伙人、总经理胡冬华介绍，截至目前，万科进入33个城市，累计开业泊寓13万间，整体出租率94%，上半年营收10.5亿元。另外再加上物流仓储和商业，上半年万科多元化业务收入合计约116.3亿元，占总营收比重的近8%。

从营收上看，物业目前发展最好。郁亮在交流会上坦言，万科物业一定会上市，“只是这个时间我还没想好。”万科物业首席执行官朱保全还表示，去年12月12日，通过与戴德梁行成立合资公司——万物戴德梁行资产服务有限公司，万科物业实现了10年前在“甲级写字楼向全球招租”的梦想。

一位万科内部人士告诉AI财经社，“你看以前物业也不是行业风口，现在一大波企业趋之若鹜地上市，所以像租赁这样的业务短期虽然见不到高效益，但万科的目的就是先占住赛道再说。”

据万科调研，北京目前250万套租赁房源是合规的，人均租金在7000元左右。大部分人认为花30%的收入去租房较为合适，即3000元左右。“所以我们团队就在想，有没有能力在北京给年轻人提供3000元的租房？前提是40分钟坐地铁可以到达办公室。不仅提供租房，还提供配套设施、服务。”

这显然需要耗费很多精力和资金成本，一般来说，综合成本、产品坪效和社群运营是影响项目收益的三个难题。北京万科团队目前找到的解决方案是集体土地。据刘肖介绍，目前北京现有的集体用地里，北京万科已经拿到了30%以上的房子，大概有2.2万套。但万科发现，由于中国没有关于租赁住房的建筑标准，不知道是按照酒店还是住宅的标准进行，这两个的建安成本的计算完全不同。

以万科全国首个集体用地长租公寓——泊寓成寿寺项目为例，据万科集团副总裁、北京区域首席执行官刘肖计算，回报率只有6%。这的确无法和地产开发的项目回报率相提并论。

据了解，泊寓成寿寺项目是万科与村集体合作的，村集体以土地经营权与万科合作，万科负责所有建设成本投入，获得项目45年经营权，村集体享受保底收益以及经营分红；万科则负责产品打造和服务运营。

不过近日，原本计划今年“十一”入住的第二批公寓业主却收到万科的施工延期通知，将入住日期推迟了15日。对于延期交付的原因，万科北方区域副总经理卢冰告诉AI财经社，受疫情影响，原定的家具一直没到货，所以耽误了组装。万科方面表示，泊寓租户会被统一安排到双井如家酒店居住，且由万科承担这15日的酒店租住补偿。

（万科北方区域媒体交流会现场）