“三道红线”高压下，融资监管收紧，房企偿债压力有多大？下半年如何降低高负债？

在“三道红线”传出后，房企的债务问题引人关注。如果以“三道红线”为标准，按照财报周期中最新的2020年中报，据亿翰智库数据显示，选取的50家样本上市房企中，有5家企业处于“绿色档”，27家企业踩中一条红线，10家中踩两红线，7家全染红。

“三道红线”高压下，融资监管收紧，房企偿债压力有多大？下半年如何降低高负债？

超30%房企净负债率过百

按照媒体报道，“三道红线”即剔除预收款后的负债率不超过70%，净负债率不超过100%，现金短债比不低于1。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。

具体来看，如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

“三道红线”中，第一个是“剔除预收款后的资产负债率大于70%”，从2020年半年报数据来看，50家上市房企中，多数房企杠杆使用力度较大，企业多以外部资本推动资产规模的增长。

亿翰智库数据显示，仅有7家企业双向剔除预收款后的资产负债率低于70%，7家房企中有3家央企，1家国企，以及3家具有稳健财务特征的民营房企；剩余的43家房企中，有34家房企剔除预收款后的资产负债率介于70%-80%之间，有8家房企大于80%。

“房企剔除预收款后的资产负债率过高，对房企而言同样代表的是资本债务结构失衡，风险偏高。这样的企业越多，整个行业的风险也将成倍放大。将剔除预收款后的资产负债率高于70%作为红线的划分标准，我们认为具有一定的风险提示意义，有助于提示房企降低负债，控制债务风险。”亿翰智库数据研究报告指出。

在第二个指标净负债率方面，50家上市房企平均值为94.2%，与2019年94.1%基本持平，超过100%的企业有16家，其中建发国际集团的净负债率最高，达到247.7%，万科净负债率最低，为27.0%。

虽然平均值变化不大，但是从50家样本企业具体分析，出现结构性变化，上半年，在市场出现机会的情况下，净负债率偏低的房企净负债率反而有了一定的上涨。与此同时，高负债企业着力降负债，加强销售回款，控制投资力度，从现金流入和流出两个端口优化财务质量，降低净负债率。

此外，在现金短债比方面，50家上市房企的平均值为1.56，较2019年底的1.72有所下降，其中11家房企现金短债比小于1，60%企业分布1-2之间。

亿翰智库研究报告指出，整体上，多数房企的短期偿债压力较小，不过需要注意的是，房企的货币资金中有一部分资金的使用是受到限制的，如果受限制资金规模过高，可能会导致企业实际可动用的货币资金不足以覆盖短期有息负债，如中南建设196亿元的货币资金中有85.5亿元的受限制资金，扣除该资金后，企业的现金短债比由1.19下降到0.83。

7家房企“三道红线”全染红

综合“三道红线”来看，有7家房企全部染红，处于“红色档”，分别为蓝光发展、华发股份、华夏幸福、富力地产、融创中国、绿地控股、中国恒大。诸如蓝光发展，剔除预收款后的负债率、净负债率、现金短债比分别为71.3%、105.7%、0.79，富力地产三项指标分别为78.2%、176.7%、0.5，融创中国为82.2%、149%、0.86。

有10家房企踩中两条红线，处于“橙色档”，分别为华侨城A、大悦城、金科股份、佳兆业、首创置业、荣盛发展、首开股份、阳光城、建发国际、中南建设。虽然处于“橙色档”，但是具体分析来看，部分企业距离“红色档”仅一步之遥，诸如金科股份、华侨城A、首开股份的现金短债比为1.01、1.07、1，距离“三道红线”中现金短债比不低于1的基准线很是接近，需要注意。

而处于“黄色档”的企业最多，有27家房企踩中一条红线，这些企业多数是剔除预收款后的资产负债率大于70%，多数企业净负债率和现金短债比处于安全值内，不过招商蛇口、迪马股份短期债务需要关注，现金短债比均低于1，还有中国金茂，由于未公布预收款的具体数据，因此，未测算剔除预收款后的资产负债率指标，但是其现金短债比为0.83，明显低于1。

监管大棒与过渡期降负债

“三道红线”直指房企融资命门，但仍存一定缓冲期。据媒体报道，目前12家房企试点实施，正式实施日期是2021年1月1日。

在9月14日举行的国务院政策例行吹风会上，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜表示，房地产融资规则前后差不多酝酿了将近两年的时间，前期广泛征求意见，形成了对重点房地产企业的资金监测和融资管理规则。从微观的层面来说，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为，矫正一些企业盲目扩张的经营行为，行稳致远，增强自身的抗风险能力。

潘功胜指出，在这个规则制定过程中，我们也充分考虑企业和市场的实际情况，设计了科学合理的过渡期安排。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，目前“三道红线”在12家房企试点，并未全面实施。这给了高负债企业以缓冲时间，如果能够运用好“金九银十”传统的营销节点，加大营销与销售回款，并加快股权融资以及表外融资的力度，就能优化现金流。”

由此看来，接下来的几个月，无论是降价销售积极回款还是拓宽融资渠道，降负债都将成为房企的工作重心。在年中业绩发布会上，富力地产管理层表示，年初计划在年内把净负债率控制在185%以内。从目前来看，年中已经降至约177%，完成年初目标，预计年末下降至160%左右。恒大高层表示，将通过分拆资产上市降负债。融创中国高层表示，目前融创的净负债率是149%，争取在今年年底有更大幅度的下降，目标是明年将净负债率控制到100%以下。

在实际行动上，包括恒大在内的部分房企，已经在“金九银十”期间启动降价促销措施，加速销售与回款。另有不少企业加大融资力度，中原地产研究中心统计数据显示，9月中上旬全国房企境内外融资全面井喷，境内债券发行超过304.8亿元，同比2019年同期的207.1亿元上涨了47%。此外，8月美元债累计发行高达65.6亿美元，相比2019年同期8月的23.8亿美元上涨了176%。9月中上旬继续发行33亿美元。

中原地产首席分析师张大伟表示，市场传闻政策变化，大量房企井喷融资，过去几个月海外资本市场动荡，基本封死内地房企业外融资可能性，海外融资明显减少，少数融资也面临高价可能性。但着6月海外疫情的部分缓解和国内房地产市场平稳，融资窗口再开，房企大额海外融资再次发布。

此外，在拓宽融资通道上，股权类融资增多，诸如富力地产配发新股，恒大分拆物业、汽车板块上市。58安居客房产研究院分院院长张波表示，股权融资将成为房企下一步融资所采取的重要手段。

未来，“三道红线”试点扩围是大概率事件，各大企业提前优化负债结构，势在必行。潘功胜表示，下一步，我们将会同住建部以及其他的相关管理部门，跟踪评估执行情况，不断完善规则，稳步扩大适用范围。

新京报记者 段文平