克而瑞数据显示，2022年上半年，上市物企毛利率均值同比下滑8.3%至27.7%；在细分业务中，社区增值服务毛利率较高，均值达42.4%。对比之下，除了长城物业未上市外，万物云、绿城服务、中海物业的毛利率基本都在17%-19%之间,低于同行。

过去一年，万科集团合伙人、万物云董事长朱保全被资本市场问及最多的话题是行业毛利率。同时，在上市之时，万物云的低毛利率也是外界最为关注的话题之一。

在忙完万物云上市后，朱保全马不停蹄找到了中海物业、绿城服务、长城物业三家跟万物云一样对毛利率认知相对保守的公司。“我问了三家公司八个问题，这里面涉及如何看待行业形象，如何看待包干制、酬金制；如何看待社区增值服务、如何看待公共资源收益，如何看待行业毛利率。我们也发现一些非常相近的共同观点，大家对毛利率的认知都相对的保守，并没有说要去追求一个高毛利而认可这是一个长坡薄雪的行业。”

11月22日，长城物业集团股份有限公司董事长陈耀忠、绿城服务董事会主席杨掌法、万物云董事长朱保全、中海物业执行董事兼行政总裁杨鸥代表四大品牌物企联合签署《住宅物业服务倡议书》（以下简称《倡议书》），意在明确行业的产业定位、市场主体与责任等，让公众了解物业管理服务的价值与意义。

《住宅物业服务倡议书》签署现场 图片来源：受访企业提供

从“长坡厚雪”到“长坡薄雪”

朱保全对《每日经济新闻》等媒体表示，企业毛利率和行业毛利率是不同的概念，一定要看单纯物业管理这项业务的毛利水平。毛利来自业主支付物业管理费时公司收取的服务酬金，而物业管理费是用于不动产的养护。物业公司要回归物业服务的本源，踏踏实实做好“物”的打理，莫让所谓增值服务的毛利乱花迷人眼。

如何看待、正视物业行业和物业公司的毛利率，也是当中一个重要部分。克而瑞数据显示，2022年上半年，上市物企毛利率均值同比下滑8.3%至27.7%；在细分业务中，社区增值服务毛利率较高，均值达42.4%。对比之下，除了长城物业未上市外，万物云、绿城服务、中海物业的毛利率基本都在17%-19%之间,低于同行。

虽然身份是万物云董事长，但朱保全称这次他代表的是万科物业，也就是住宅物业。他调研后发现，绿城服务、长城物业、保利物业、中海物业这几家公司在毛利率上都持“保守、传统”态度，并不追求过高的毛利率，而是恪守本业，注重口碑和现金流，追求合理的毛利率水平，保持“长坡薄雪”，而万科物业也是这样的选择。

与“长坡薄雪”对应的是“长坡厚雪”，这一概念来自巴菲特的一句话，“人生就像滚雪球，最重要之事是发现厚雪（Wet Snow）和长长的山坡”。“厚雪”指的是企业要有足够强的盈利能力，而“长坡”指的是公司所处的赛道要有足够大的天花板，可以支撑企业长期增长。

朱保全形容物业行业就是一个滚雪球的行业，每年都是站在前一年的基础上继续增长，凡是滚雪球行业至少是15倍市盈率；其次物业又能形成连锁，项目可以全国复制，这又是一个市盈率加成。

“但是这里的本质是你有没有一个好的口碑可以复制，可以有好的现金流，只要能确保这一点，我觉得这个行业本身没有那些花里胡哨的故事。”换言之，他认为住宅物业不应该追求高毛利率，而应该将关注点放在现金流和服务口碑。

当然，他也提出社区增值服务是企业、个人的选择，A公司可以有A公司的选择，B公司可以有B公司的选择，但是作为行业最重要的是要明白这个行业到底在做什么，如何能够让社区公共收益真正体现到对不动产的维护上，用现金分红的方式只是博取短期业主掌声和眼球，对于整个行业的发展是破坏性的。

杨鸥也在《倡议书》签署现场表示，物业行业是一个劳动密集型的服务行业，没有太高的门槛，也不存在着垄断的资源。在这样的行业里面，毛利率太高不太合适。物业上市几年时间，高估值时大家都偷着乐根本不会想问题，现在跌下来了反而让大家更加清晰，会去分析、去思考行业到底有没有变。

增值服务要与能力、需求匹配

物业公司和物业行业的毛利率之所以高，绝大多数都是受增值服务的影响，单看增值服务的毛利率过去最高可以达到90%以上，如今社区增值服务毛利率仍能达到30%-60%。

“物业管理行业不要被社区增值服务的高毛利蒙蔽自己的眼睛。”在朱保全看来，经常看到60%以上毛利率的社区增值服务，但很少看到超过5亿元规模的社区增值服务。卖米、卖菜、卖理财，物业服务企业以为自己是平台，但实则未能验证。

以杨掌法在绿城服务的观察，大部分业主的需求他们是没有能力去提供的，并且业主也不愿意通过物业的渠道享受这些服务。“关于增值服务，我们更多是业主广泛需求且我们也有能力、有优势能够做到的。另外就是整合资源，让有专业能力的社会力量去为业主进行服务。物业服务企业要聚焦做力所能及的事情、匹配的事情，跟业主的需求相匹配的事情。”

朱保全也认为，物业服务企业不适合做平台流量业务。首先是客户基数不够大，其次是链接不高频，三是只有线下链接没有数据验证。如果把物业服务定义为平台流量，更注重规模，最终往往会被物业服务业务本身的现金流所影响。“真正的问题是物业服务企业是否摒弃掉社区增值服务的诱惑，而花功夫来构建全新的服务不动产的能力。”

虽然房地产市场交易量在萎缩，但物业公司在逐步摆脱母公司、兄弟公司依赖的同时，市场外拓力度也在日益加强，物业服务的边界也在不断拓宽。

杨鸥指出，现在物业这个行业，虽然中海物业等几家算头部企业，但是市场份额还是比较小，所谓的垄断竞争或者寡头垄断的市场还没有形成。“有当地的特色企业竞争，随着往后走，不排除会形成集中效应，对于我们头部企业来说有一些机会，就算是兄弟公司的交工量有所减少，但是我们的市场发展还是不受影响的。”

“物业行业市场是在增长的，原本没有引入第三方服务公司的很多行业，现在正在打开大门引入第三方服务公司。所以，这种趋势对于这个行业来说，它就是一个增量市场，不能简单的看开发商的增量，开发商增量的时代已经过去了，现在是一个新的打开服务之门的一条路。”朱保全补充道。