2017年1-2月中国房地产走势和政策跟踪报告

报告要点：

• 市场情况：春节期间成交低迷，一线城市降幅明显

• 中央深入研究房地产长效机制，保持市场平稳发展

• 建设用地转让二级市场迎来试点新阶段，土地改革不断深化

• 地方强化市场监管，商住市场监管同步渐趋严格

• 展望：加快推进长效机制建设，加强监管稳定楼市

一、市场情况：春节期间成交低迷，一线城市降幅明显

2月各线代表城市成交回落。受春节假期影响，2月首周各线城市成交量大幅缩减，导致整个月周均成交量环比呈现明显回落。具体来看，一线城市月度周均成交量同环比降幅在二成左右，其中深圳同环比降幅较为显著；二三线代表城市月度周均成交量较上月有所下降，但较去年同比呈现增长趋势，而此前出台严控楼市政策的热点城市，如南京、苏州、东莞等地较去年降幅较为明显。

二、中央深入研究房地产长效机制，保持市场平稳发展

中央财经领导小组会议加快推进房地产长效机制。2月28日，习近平主持召开中央财经领导小组第十五次会议，指出，建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。要完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定。作为促进房地产市场平稳发展的重要手段，房地产长效机制的不断建立健全是中长期房地产发展的重点。中央再次强调要深入研究短期和长期相结合的长效机制，可见中央在加快长效机制建设的同时，也注重短期政策引导，稳定市场预期。

同时，会议还强调要调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。调整优化供应端也是地方调控市场的重要手段，尤其是在当前城市分化加剧背景下，库存较高地区减少甚至暂停土地供应，供求矛盾比较突出的热点城市，根据市场实际情况有效增加土地供应规模。但大部分三四线城市库存积压并不是短期的供应过剩或需求不足，而是长期供过于求导致的。国土部年初的工作会议上也提出了加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性土地制度，编制住宅用地三年滚动供应计划，引导社会预期。通过调整优化中长期供应体系，合理安排供地规模、布局、结构和时序，对于缓解供求矛盾具有重要意义，有助于实现房地产市场动态均衡。

住建部新闻发布会提出强改革、促稳定。2月23日，国务院新闻办公室举行房地产和棚户区改造有关情况新闻发布会，住建部针对房地产和棚户区改造有关情况答记者问，部长陈政高表示，现在具备了建立房地产的基础性制度和长效机制的条件，同时表示今年有能力、有办法来保持房地产市场平稳健康的发展。

针对房地产税的问题，指出要加快房地产税立法，并适时推进改革，有关部门正在按照中央要求开展工作；棚改方面，明确今年有信心完成棚改任务；三四线去库存方面，要继续抓好三四线城市去库存，解决三四线城市库存过多的问题；针对房地产市场监管及住房租赁市场，住建部强调将继续开展房地产市场专项整治工作，把规范住房租赁市场作为专项整治工作的重点，严厉打击住房租赁市场上的违法违规行为，大力整治“黑中介”、“黑二房东”，净化住房租赁市场环境，切实保护租房群众的合法权益，并提出加快住房租赁市场立法，目前正会同有关部门积极开展调研、论证等工作。

加强金融管控，房企融资渠道持续收紧。中央财经领导小组第十五次会议上，习近平主席强调，防控金融风险，要加快建立监管协调机制，加强宏观审慎监管，强化统筹协调能力，防范和化解系统性风险。央行发布2016年第四季度中国货币政策执行报告，要求严格限制信贷流向投资投机性购，把防控金融风险放到更加重要的位置，加强对企业债务风险、银行资产质量和流动性变化情况、股票市场异常波动、保险资金运用、房地产泡沫风险、互联网金融、跨境资金流动、跨行业跨市场风险等领域的风险监测分析。中国证券投资基金业协会发布“备案管理规范第4号”文，对私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等5种行为进行规范。其中证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快16个热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。当前中央注重防控资产泡沫、防范房地产金融风险，促进房地产长期平稳发展。自去年8月份以来，针对房企的资金监管逐步趋严，此次房企融资渠道限制扩散至私募资管，房企融资渠道持续收紧。

三、建设用地转让二级市场迎来试点新阶段，土地改革不断深化

34地将开展完善建设用地使用权二级市场试点。国土资源部印发了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》，对全面开展完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点作出部署，要求到2018年年底，在相关地区建立符合城乡统一建设用地市场要求，产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场，市场规则基本完善，土地资源配置效率显著提高，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场、形成竞争有序的土地市场体系、修改完善相关法律法规提供支撑。试点方案选择了转让、出租、抵押等交易量较大且不动产登记工作基础较好的大、中城市，共34个市县，其中6个已开展集体经营性建设用地入市试点的县（区）同时开展国有和集体土地二级市场试点。

完善交易机制，不同权能建设用地均可进入二级市场，土地市场供应体系进一步完善。此次方案提出完善交易机制，明晰不同权能建设用地使用权转让的必要条件，意味着以划拨、出让、作价出资（入股）和授权经营等方式供应的建设用地在满足条件后均可进入二级市场，有利于进一步完善土地市场的供应体系。方案提出，完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场要与集体经营性建设用地入市等改革协同，部分区县国有和集体土地二级市场试点同步开展，在引导部分产业园区、工商业建设向农村转移，推进当地产业结构调整和提升同时，缓解城市建设用地压力。

完善市场调控，加强监测分析，健全市场监管机制。当前我国二级市场的土地需求日趋强烈交易日益活跃，但由于二级市场发展相对迟滞，缺乏严格的市场监管体系以及完善的价格监管机制，交易的自发性致使交易秩序较为混乱，非法交易时有发生，严重扰乱土地市场秩序，不利于土地市场的健康发展。方案明确要健全土地二级市场动态监测监管制度，完善监测监管信息系统，同时要求强化价格监管，完善土地二级市场的价格形成、监测、指导、监督机制。强化监督问责，减少寻租空间，有利于激发市场活力，营造公平的市场竞争环境。价格监管机制的逐步健全，将有效防止交易价格的异常波动，进一步维护市场平稳。

方案还提出，通过强化一、二级土地市场联动，加强土地投放总量、结构、时序等的衔接，适时运用财税、金融等手段，加强对土地市场的整体调控。通过加强调控在维护二级市场秩序、确保二级市场土地交易的规范有序的同时，也有利于保障整体土地市场的稳定。

此次试点方案出台，加强对二级市场建设管理规范，在健全土地市场管理制度的同时，有利于促进土地一二级市场的衔接，保障市场秩序，推进土地制度改革完善，促进市场平稳发展。对于开发企业而言，一方面，二级市场土地供应体系的完善和地价的稳定，有利于降低土地成本，使开发企业更好地获取土地储备，另一方面，充分发挥城镇土地使用税在节约集约用地中的作用，从严征收土地闲置费，也将使部分资金压力较大的企业进一步承压。同时，对土地二级市场建设完善也将使企业间土地并购等相关行为进一步提速，行业集中度再提升。

首个全国性国土开发与保护的战略性、综合性、基础性规划印发。国务院印发《全国国土规划纲要（2016—2030年）》，《纲要》贯彻区域发展总体战略和主体功能区战略，推动“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展战略落实，对国土空间开发、资源环境保护、国土综合整治和保障体系建设等作出总体部署与统筹安排，对涉及国土空间开发、保护、整治的各类活动具有指导和管控作用，对相关国土空间专项规划具有引领和协调作用，是战略性、综合性、基础性规划。《纲要》包含十个章节的内容，明确了国土开发、保护与整治的指导思想、基本原则和主要目标，强调加快转变国土开发利用方式，全面提高国土开发质量和效率，落实区域发展总体战略、主体功能区战略和三大战略，统筹推进形成国土集聚开发、分类保护与综合整治“三位一体”总体格局，加强国土空间用途管制，建立国土空间开发保护制度，提升国土空间治理能力。还部署了联动发展、支撑保障等方面的重点任务。

中央一号文件继续聚焦三农问题，深化农村集体产权制度改革。2月5日，中央一号文件印发，继续聚焦三农问题，着重推进农业供给侧改革。文件提出加大农村改革力度，激活农业农村内生发展动力。针对农村集体产权制度改革，提出落实农村土地集体所有权、农户承包权、土地经营权“三权分置”办法。加快推进农村承包地确权登记颁证，扩大整省试点范围。统筹协调推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。全面加快“房地一体”的农村宅基地和集体建设用地确权登记颁证工作。研究制定支持农村集体产权制度改革的税收政策。针对农村土地制度改革方面，要求探索建立农业农村发展用地保障机制。优化城乡建设用地布局，完善新增建设用地保障机制，将年度新增建设用地计划指标确定一定比例用于支持农村新产业新业态发展。在控制农村建设用地总量、不占用永久基本农田前提下，加大盘活农村存量建设用地力度。

四、地方强化市场监管，商住市场监管同步渐趋严格

地方加强监管保障市场平稳。重庆继此前将房产税征收范围扩大至“三无”人员购首套房后，再次出台措施，重庆市国土房管局、中国人民银行重庆营管部重庆银监局、重庆市金融办联合发布了《关于进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记的通知》，明确规定从2月1日起，抵押房产不得进行预售，预售商品房不得用于抵押，进一步规范房地产交易行为，保障购房者合法权益，确保房地产市场平稳健康。重庆银监局发布《关于重申加强房地产信贷管理工作有关要求的通知》，重申银行业金融机构要严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策、规范与房地产开发企业和中介机构业务合作管理、切实规范各类业务管理、加强房地产贷款风险防控四个方面，进一步维护好重庆房地产市场平稳健康发展的良好局面，坚决遏制投机炒房行为，给全市房地产市场创造稳定的金融环境，正确引导市场预期。合肥房管局公布了2017年合肥房地产管理几项重点任务，要求今年进一步加大对“返租销售、办公改公寓、捆绑销售、捂盘惜售”等违法违规行为处罚和曝光力度。南京市政府发布《南京市价格机制改革工作计划（2017—2018年）》，明确将贯彻好系列房地产市场调控新政，遏制房地产市场的过热势头，建立新建商品住房销售价格承诺制度，加强商品住房价格量化指导，促进房地产市场持续健康稳定发展。

商办市场管控也成部分城市重点。天津发布《关于酒店型公寓建设管理相关文件失效的通知》，将不再审批酒店型公寓项目，已出让并签订土地出让合同的地块中含酒店型公寓的项目，仍按原通知规定办理规划、国土房管、建设手续。去年多地出台调控收紧措施保障市场平稳，但政策主要针对住宅市场，而商改住等类住宅项目，由于其不受限购影响，逐渐受到部分限购人群以及投资客青睐，成为了住宅市场的有力补充，但市场缺乏有效监管措施，如擅自改变房屋内部结构，带来消防和安全隐患问题严峻。此前已有部分城市加强商住市场监管力度，如北京通州商住出台限购措施；深圳将商务公寓纳入价格管理，上海针对商业办公项目进行集中清理核查，包括擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况。加强商办市场监管，有助于维护市场秩序，保障整体房地产市场平稳健康发展。

五、展望：加快推进长效机制建设，加强监管稳定楼市

房地产税制改革适时推进。自去年中央经济工作会议提出加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，中央各部委加快房地产长效机制建设，中央财经领导小组第十五次会议上，习近平主席强调深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。住建部在国新办新闻发布会提出，现在具备了建立房地产的基础性制度和长效机制的条件，明确要加快房地产税立法，并适时推进改革，有关部门正在按照中央要求开展工作。房地产税制改革将促进地方政府构建“重保有、轻流转”的财税结构，有利于培养地方长期稳定的税种，改变对于土地财政的依赖，是构建合理的房价形成机制、促进社会财富合理分配、促进经济结构转型、维护社会稳定的有效手段。自十八届三中全会以来中央已多次提出要推进房地产税立法，目前不动产登记工作已逐步落地实施，两会召开再即，房地产税再受瞩目，财税制度改革将再有新进展。

维稳基调下，地方将继续强化监管。去年以来，多地为维护市场平稳，加强房地产金融监管及销售监管，今年中央已明确要保持房地产市场平稳健康发展，强调防控金融风险，加快建立监管协调机制。年初地方政策也多强调继续强化市场监管，且范围由住宅市场扩大至商办市场，从土地一级市场扩大至二级市场，进一步维护房地产市场秩序，保障市场平稳健康发展。部分省市两会也将加强住房市场监管和整顿、规范开发、销售、中介等行为作为今年政府重点工作。未来针对房地产市场的监管将进一步加强和完善，除针对房企、中介的销售行为进行规范外，对房企的资金监管也将更趋严格。

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